 前 言 货值储备是房企的家底。从新增货值，可以透析房企的力度、投资方向。如果说销售数据代表的是过去，那么货值和储备代表的则是未来，也构成了房企估值的核心。为此，亿翰智库将于每月1号推出《中国典型房企新增货值TOP100》，为您揭秘房企投资全动态。 榜单解读 一. 淡季将过，土地的争夺战一触即发 2018年2月，全国市场总体上仍处于投资淡季，房企投资热情逊于销售。2018年1-2月，销售百强房企合计新增货值占销售金额比例达到88%，房企总体仍处于去库存阶段。 2月，新增货值TOP100门槛值达到9亿元，其中，TOP3、TOP10、TOP50门槛值分别达到586亿元、292亿元和69亿元，较1月份上涨45%、30%和154%。 表：1-2月新增货值TOP100房企门槛值变动表
 整体来看，2月份房企的投资热情较低，原因主要在于：开年前后，企业面临各项工程款的集中支付，资金受限影响投资热情。同时，春节期间部分企业停摆，在一定程度上影响扩充土地储备的进度。从供给的角度来看，年初是传统的供应淡季，土地供应相对于全年而言较少。 3月份开始，预计地方政府土地出让和房企投资工作将全面启动，众多房企将真正开始起跑，弯道超车的空间非常大，榜单格局有望迎来较大变动。 二. 遥遥领先，规模房企带领节奏 2018年1-2月，上榜企业中，有3家房企新增货值超500亿，39家房企新增货值超100亿。销售百强房企中，有68家在土地市场有所斩获。规模房企的新增货值遥遥领先， TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%，TOP10集中度达36%。 图：销售百强房企拿地规模分布
 尽管2月份春节来临，但是规模房企投资速度不减，其中碧桂园、绿地集团表现抢眼。 碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上，碧桂园坚持聚焦城镇化红利，定义自身为“卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者”。2017年全年，碧桂园新获取土地的预期建筑面积约为1.41亿平方米，总地价约人民币4794.5亿元。 图：2017年碧桂园获取土地城市类型占比（按面积）
 绿地集团2018年1-2月新增地块20个，总建筑面积达930万平米，可售货值586亿元，总地价158亿元。其中，总建面超过50万平的综合体项目超过7个。继1月份拿下重庆万州高铁站前广场总建面137万平的商住地块后，2月份绿地分别在阳江和肇庆新获取总建面128万平和155万平的综合体项目，显示出雄厚的开发能力。此外，2018年绿地加码收并购，通过收购获得的土储占比1/4。 三. 步步紧逼，超半数房企加紧囤货 截止2月末，54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%，许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充。
  福晟集团：飞虎队赋能，70%的投销比加速扩张 2018年1-2月，新增货值达287.4亿元，预计新增建筑面积123万平米，总地价70亿元。新增货值与销售金额之比高达442%，投销比高达72%。在土地获取途径上，福晟拥有一支专职拿地的“飞虎队”，2018年公司已收购5个项目，数量占新增项目的70%。
 卓越集团：全国范围加码土地储备 2018年1-2月，卓越集团新增货值292亿元，新增建筑面积120万平米，拿地总价高达191亿元，新增货值是同期销售金额的4倍之多。公司新增项目主要分布于浙江、江苏、河南、河北等地。作为深圳海中心区等四个中心区最大的商务地产开发商，公司除了握有已签约的旧改项目50个以外，也发力在全国范围内扩充土地储备。
 泰禾集团：收并购占比达100% (,)2018年1-2月新增货值182.7亿元，预计新增建筑面积135万平米。2017年，泰禾集团土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，公司收并购拿地建面占比超九成。2018年以来公司新增的4个项目全部都是收并购获得。 四. 三四线市场仍有热度， 但营销窗口期不代表投资窗口期 2017年，三四线城市的市场热度为许多房企来了阶段性的发展机遇。许多房企布局下沉，借此实现销售的飞速增长。2018年，三四线城市和县城去库存仍将继续，年度棚改目标高达580万套。棚改货币化和去库存继续推进，对于三四线的销售将形成支撑。 当前，三四线城市仍有一年左右窗口期，但已经出现良莠不齐不均衡情况，但对于企业经营而言，营销窗口期并不意味着投资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。 中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为65%以上百强房企的顾问伙伴。 本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 |