 文/克而瑞研究中心 2月期间恰逢春节假期，政策延续平稳主基调，重点城市商品住宅新增供应环比下降36%，但同比上升88%。市场成交则同、环比齐跌，供应、成交表现平平，城市市场分化进一步加剧。展望未来，我们认为热点一、二线城市限价堰塞湖正逐步解决，新增供应量开始回升，成交也将有所增长。上涨过快三四线城市市场在返乡热潮过后或将面临更大的调整压力。 供应：整体供应环比降36%，但二、三线城市同比增101% 28个重点城市商品住宅2月供应面积较上月环比下降了36%，仅北京、济南、西安、郑州、天津等少数几个城市环比上涨；而总体供应量与去年相比仍处高位，同比大幅上涨了88%。主要源于恰逢春节假期，房企推盘积极性不高，使得2月的供应量有了显著下降。 一线城市供应量同、环比齐跌，分别下降了8%和40%，整体供应量依旧维持在低位，其中北京新增供应量大幅增至25万平方米，是一线城市中唯一同、环比齐增的城市，受上月基数较低影响；上海、广州2月新增供应量均大幅回落，环比降幅分别为75%、51%。二三线城市供应量跌多涨少，环比下降36%，诸如重庆、佛山、无锡、南宁、常州等市环比跌幅均在60%以上；而济南、长春、南昌受上月基数较低影响，环比均出现大幅上涨，其中济南涨幅最大达99%。但与去年同期相比，二三线城市供应量还是有了显著上升，同比大增101%，预计3月总体供应量仍有望小幅上扬。
 成交：整体环同比分别减少45%和26%，一线成交跌幅显著 2月，尽管成交同比增加了88%，但整体成交依旧显著回落。28个重点城市商品住宅成交面积为1236万平方米，同、环比分别下降了26%和45%，主要还是受春节假期因素影响。 一线城市成交面积环比锐减55%，同比下滑60%。北上广深均是同环比齐跌，成交持续不振。深圳成交量低至8万方，同、环比跌幅分别达到了46%和77%，整体成交量依旧维持在低位。 二三线城市成交量也显著下跌，同、环比分别下降了21%和44%。除南昌外，二三线城市环比全线回落，多数城市环比跌幅在30%以上，东莞环比跌幅多达72%。同比则显著分化，南昌、济南成交维持在低位，同比跌幅均超50%。南京、昆明、西安等市市场持续高热，成交量依旧维持在较高水平。鉴于节日期间房管局备案数据多有延迟，成交数据难免会出现“失真”的情况，较难反映当下市场热度。随着新晋签约项目陆续备案，预计节后成交量将显著回升。
 库存：近半数城市库存同比增长10%以上、消化周期超过12个月 2月，重点城市商品住宅供求比较上月有所回升，济南供应明显放量，成交量不增反跌，供求比升至3.9高位。因春节期间供应量大幅下滑，半数以上城市供求比低于1，深圳、两市不足0.3，短期内房地产市场依旧维持供不应求基本格局。 多数城市库存量皆有所回落，环比跌幅控制在10%以内。沈阳库存量接近2000万平方米，明显高于其他城市。受制于成交异常低迷，去化周期明显拉长，东莞、济南、天津等市增长尤为迅速，环比涨幅都在三成以上。北京、沈阳、厦门等7城消化周期跃升至警戒线上方，厦门高达29.8个月。
 成交结构：中高档成交占比大幅回落，中小户型持续热销 从价格段分布来看，高档产品上海、北京成交占比环比基本持平，深圳大涨12个百分点。中高档和中低档产品几乎全部回落，其中上海中高档产品降幅最为明显，环比减少17个百分点，中低档产品仅深圳略微上涨1个百分点。中档产品上海成交占比大涨21个百分点，北京、深圳变化幅度在3%以内，北京低挡产品增加20个百分点，增幅明显。整体来看，上海中档及北京低档产品占比有所上扬，深圳中高档及高档产品仍是成交主力。
 从面积段分布来看，中小户型产品成交占比有所上升，90-120平方米产品占比全线上扬，但涨幅不超过5个百分点，北京90平方米以下产品涨幅最为明显，上涨幅度达11个百分点，遥遥领先于其他面积段，深圳90平方米产品占比也超过五成。此外，大户型方面北京144-200平方米产品下滑6个百分点，上海200平方米以上的产品则出现小幅回升，上涨4个百分点。
 土地：成交规模环比跌五成，一二线比重上升致地价连涨三个月 2月受到春节假期影响，交易时间明显缩短，土地成交规模大幅下行。300城经营性土地合计成交1599幅，同、环比分别下降16%和46%；成交建面9729万平方米，同、环比分别减少6%和53%；土地成交均价持续环比上涨，达到2606元/平方米，相比去年同期上涨幅度达到20%，环比也上涨14%，自去年11月以来，土地成交价格已连续第三月环比上涨，且涨幅持续提升，主要是受成交结构性因素影响，一、二线城市成交占比分别小幅回升1、7个百分点，成交建筑面积占总面积的3%和26%，与之相对的三四线城市面积占比降至71%。溢价率方面，2月份整体溢价率为21.5%，环比再降4.3个百分点，各能级的土地成交溢价率均环比下跌，其中三四线城市溢价率环比下降3.7个百分点，降幅最大。
 分能级来看，一线城市成交建筑面积294.24万平方米，环比上月下降23%，但对比去年同期涨幅高达71%，成交总金额为338.37亿元，环比降幅为39%，土地成交均价11500元/平方米，均价环比下降21%。 二线城市本月成交面积2538万平方米，环比减少33%，同比基本维持稳定，成交总金额也环比同步下降38%，为1222亿元，本月均价4814元/平方米，同环比分别微降2%和7%。本月二线城市中西安市场最为活跃，成交建筑面积高达330万平方米，共成交34宗地块，其次武汉成交建筑面积也达到300万平方米，共有11宗地块；东部热点城市中仅有苏州本月成交量突破100万平方米，苏州在月初成交了共20宗地块，总建筑面积252万平方米。 三四线城市本月成交建筑面积6896.4万平方米，环比下跌58%，成交金额也环比下降55%，仅为974.75亿元，在各能级中成交规模降幅最大，与一、二线城市量价齐跌不同的是，三四线城市本月土地成交均价反而上涨至1413元/平方米，土地价格同环比分别上涨了36%和6%。重点关注的三四线城市本月成交规模下滑显著，成交量最大的城市为嘉兴，成交建筑面积达到106万平方米，也是唯一成交量突破百万方的城市，其次佛山、江阴分别成交46万平方米、41万平方米。
  — END — 本文摘自《2018年2月全国市场简报8P》
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